租房必看！年起，《民法典》租賃合

前言

2021年1月1日，現(xiàn)行《合同法》已被廢除，《民法典》取代其地位。其中關(guān)于房屋出租的法律規(guī)定做了重大的修改。總體來看，更加有利于保障租房人的居住權(quán)益，同時(shí)也兼顧了出租人的權(quán)益。

“居者有其屋”是一項(xiàng)重要的人權(quán)保障，國家一直非常重視人民群眾的居住問題，一方面強(qiáng)調(diào)“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；一方面通過法律保障租房人的居住權(quán)益。

本文帶你盤點(diǎn)《民法典》里關(guān)于房屋出租的新規(guī)定

01

設(shè)立居住權(quán)的房租不能出租

一旦你承租了設(shè)立居住權(quán)的住宅，你的租賃合同將被認(rèn)定為無效。有人會(huì)質(zhì)疑：以前從來沒有遇到過這事。從明年開始，大量房屋將可能設(shè)置居住權(quán)，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰，因?yàn)榉刹辉试S出租。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

租房人應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔(dān)****元違約金。”

法律規(guī)定：

《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

02

出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時(shí)提出異議，期限為6個(gè)月

現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，自己收取租金差價(jià)。但是二房東這種轉(zhuǎn)租行為，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的。但是出資人知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，6個(gè)月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

實(shí)際租房人應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋。”并查驗(yàn)房產(chǎn)證，這樣切實(shí)保障自己的權(quán)利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

03

房屋權(quán)屬有爭議或者查封，及時(shí)退租解除合同

房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛，房屋被司法機(jī)關(guān)查封、甚至拍賣，嚴(yán)重影響了租房人生活安寧權(quán)。這次新法保護(hù)租房人的合法權(quán)益，明確了當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，房屋權(quán)屬有爭議時(shí)，租房人可以退房！

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭議時(shí)，保留好相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)通知出租人要求解除合同。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

04

租房人享有有限租賃權(quán)，租期到了不會(huì)被趕出去了！（搬家好煩）

除非是居住特別不滿意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦；二是會(huì)增加很多成本和費(fèi)用。

但是現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。這種事情從明年開始結(jié)束了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán)，如果價(jià)格達(dá)不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。所以租房人要想獲得優(yōu)先承租權(quán)，就要匹配最新的租房價(jià)格，這點(diǎn)比較難。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

05

承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生變更，近親屬優(yōu)于承租人

《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時(shí)，租房人享有優(yōu)先購買權(quán)。這必然導(dǎo)致一個(gè)問題：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母，卻需要征求租房人的意見，因?yàn)樽夥咳擞袃?yōu)先購買權(quán)。特別是低價(jià)賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優(yōu)先購買權(quán)。這和我們的社會(huì)風(fēng)俗產(chǎn)生了巨大的沖突。

這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購買權(quán)。并且法律還規(guī)定：租房人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示自己要購買，否則放棄優(yōu)先購買權(quán)。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

在出租人出售房屋時(shí)，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要及時(shí)表達(dá)自己想購買的意愿，時(shí)間僅為15日，否則將喪失優(yōu)先購買權(quán)。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

附合同模板：

房屋租賃合同（模板）

出租方（甲方）

承租方（乙方）

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜，訂立本合同。

第一條 房屋基本情況

該房屋坐落于 市 區(qū)（縣） .該房屋為：樓房 室 廳 衛(wèi) 廚，面積 平方米；裝修狀況 （最好附個(gè)家具清單及價(jià)值表）；

注：該房屋屬于出租方所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋。（承租人最好查驗(yàn)房產(chǎn)證，這樣切實(shí)保障自己的權(quán)利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函。）

第二條 房屋用途

該房屋用途為：居住。乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前，不擅自改變該房屋的用途。

第三條 房屋改善

甲方（□是/□否）允許乙方對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：家具家電，雙方也可另行書面約定。

第四條 租賃期限

（一）租賃期自 年 月 日至 年 月 日。

（二）租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前 日向甲方提出書面續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第五條 租金

（一）租金標(biāo)準(zhǔn)： 元/（□月/□季/□半年/□年），總計(jì)： 元（大寫： 元）

（二）乙方房租應(yīng)按季度支付，簽訂合同當(dāng)日支付 元；下季度房租于本季度到期前 日內(nèi)向甲方支付；

第六條 房屋租賃保證金

（一）甲方交付該房屋時(shí)，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為： 元（大寫： 元）

（二）租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。

第七條 其他費(fèi)用

租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方式為：

乙方承擔(dān)（□水費(fèi)/□電費(fèi)/□電話費(fèi)/□電視收視費(fèi)/□供暖費(fèi)/□燃?xì)赓M(fèi)/□物業(yè)管理費(fèi)/□ ）等費(fèi)用。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。

第八條 房屋的交付及返還

（一）交付：甲方應(yīng)于 年 月 日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及 后視為交付完成。

（二）返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分乙方應(yīng)恢復(fù)原狀，返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。

第九條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)

（一）租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。

甲方應(yīng)在接到乙方通知后的 15 日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限。

（二）對于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修的義務(wù)。

（三）乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如乙方拒不維修或拒不承擔(dān)賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購置新物，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第十條 轉(zhuǎn)租

（一）除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

（二）乙方轉(zhuǎn)租該房屋，應(yīng)按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同。

（三）接受轉(zhuǎn)租方對該房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的，由乙方向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十一條 所有權(quán)變動(dòng)

（一）租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前 15 日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

（二）租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。

第十二條 合同的解除

（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

（二）有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：

1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：

1、未按約定時(shí)間交付該房屋達(dá)15日的。

2、交付的房屋不符合合同約定嚴(yán)重影響乙方使用的。

3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用該房屋的。

4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：

1、不支付或者不按照約定支付租金達(dá) 15 日的。

2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá) 500 元的。

3、擅自改變該房屋用途的。

4、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

6、利用該房屋從事違法活動(dòng)的。

第十三條 違約責(zé)任

（一）因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）甲方承諾該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔(dān) 違約金。

（三）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應(yīng)提前 日通知乙方，將已收取的租金余額退還并賠償給 違約金。

（四）乙方有本合同第十二條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按 向甲方支付違約金。

（五）乙方擅自對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（六）乙方需提前退租的，應(yīng)提前 通知甲方，并賠償一個(gè)月租金作為違約金。

（七）甲方未按約定時(shí)間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按 標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

第十四條 合同爭議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向房租所在地人民法院起訴。

第十五條 其他

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同（及附件）一式兩份，其中甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份。

本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方簽名或蓋章： 乙方簽名或蓋章：

身份證號碼： 身份證號碼：

簽約時(shí)間：

附水電燃?xì)舛葦?shù)

附家具家電表