【學(xué)釋用典】逾期支付房租，出租人就可以立

實(shí)務(wù)問(wèn)題

在房屋租賃中，任何出租方都不愿意遇到承租方延遲甚至拒絕支付租金的情形。為了保障自身權(quán)益，出租方通常在房屋租賃合同中約定解除權(quán)，比如“承租方逾期支付租金超過(guò)30日的，出租方有權(quán)單方面解除合同”。如果承租方未在合同約定的時(shí)間支付租金，出租方能否以此為由直接解除合同呢？

相關(guān)規(guī)定

1.《民法典》

第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

第七百二十二條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（簡(jiǎn)稱“九民紀(jì)要”）

第四十七條【約定解除條件】合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。

3.最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》

5.承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

為展覽、會(huì)議、廟會(huì)等特定目的而預(yù)訂的臨時(shí)場(chǎng)地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動(dòng)取消，承租人請(qǐng)求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。

4.《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

第二十四條承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(三)住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；

(四)經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的；

律師提醒

1.支付租金是承租人應(yīng)當(dāng)履行的基本義務(wù)，出租人出租房屋的合同目的是獲取租金。承租人未按合同約定期限支付租金的，從拖欠租金之日起，承租人就已經(jīng)構(gòu)成違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2.根據(jù)《民法典》第五百六十三條和第七百二十二條規(guī)定，如果承租人無(wú)正當(dāng)理由遲延支付房租，且經(jīng)催告后仍未履行的，出租人可以解除合同。具體而言，應(yīng)該從以下三方面考量：

（1）有無(wú)延遲支付租金的合理事由？比如，近年承租人延期支付租金的合理事由有新冠疫情影響，根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第5條規(guī)定，該情況下，出租方就不能以承租方遲延繳納租金為由立即解除租賃合同。

（2）是否超越了遲延支付租金的合理期限？根據(jù)《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第二十四條規(guī)定，住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，或者經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的，可以認(rèn)定承租人延遲支付租金超過(guò)了合理的支付期限，可以解除合同。

（3）輕微違約行為是否影響守約方合同目的的實(shí)現(xiàn)？根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第四十七條，即便達(dá)到約定解除條件，仍需要審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。如果承租人超越了出租方規(guī)定的時(shí)間支付租金，但最后出租人也收款確認(rèn)了，此時(shí)出租方主張解除合同，一般不予支持。因?yàn)槎虝哼t延支付租金屬于輕微的違約行為，并且該情形也未導(dǎo)致出租方合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

3.根據(jù)檢索到的大量裁判案例內(nèi)容，我們建議在發(fā)生逾期支付租金糾紛時(shí)，出租方為了解除合同應(yīng)提前催告，確定承租人在合理期限仍未履行，確認(rèn)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；承租方無(wú)法按期支付租金又不想解除合同，則重點(diǎn)是提出正當(dāng)理由，協(xié)商延期支付的合理期限。

典型案例

典型案例一