租賃商鋪后付不出租金 租客二房東對簿公堂

答：根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，房屋有未依法取得房屋所有權證;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利;共有房屋未取得共有人同意;權屬有爭議;屬于違法建筑;不符合安全標準;已抵押，未經抵押權人同意;不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定;有關法律、法規規定禁止出租其他情形之一的，不得出租。

此外，對于未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，以及未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑，此類房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需要按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

問：承租人可以擅自對出租房進行裝修嗎?租賃合同期滿或解除時，裝修損失如何承擔?

答：根據《中華人民共和國民法典》第七百一十五條規定， 承租人經出租人同意，可對租賃物進行改善或增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可請求承租人恢復原狀或賠償損失。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應恢復原狀。

問：沒有約定租金支付時間或約定不明確的，該怎么辦?

答：根據《中華人民共和國民法典》第七百二十一條規定，承租人應按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應在租賃期限屆滿時支付;租賃期限一年以上的，應在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應在租賃期限屆滿時支付。

問：承租人可以將房屋轉租他人嗎?轉租必須明示嗎?

答：根據《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規定，承租人經出租人同意，可將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可解除合同。

根據《中華人民共和國民法典》第七百一十八條規定，出租人知道或應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

問：承租人不按照約定方法使用租賃房屋，出租人可解約嗎?

答：根據《中華人民共和國民法典》第七百一十一條規定，承租人未按照約定的方法或未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可解除合同并請求賠償損失。

問：出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失?

答：在合同履行過程中，常見的違約情形主要包括出租人不按合同規定的時間交付租賃房屋，或交付的房屋有瑕疵。實踐中，往往表現為遲延履行或履行有瑕疵，損害承租人的利益，包括停水斷電、道路不暢、場地不清等。

出租人違約情形還包括出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃房屋的缺損雖然不是因承租人的過錯所引起，但糾紛的發生卻頻頻出現。

此外，還包括承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付;承租人擅自改變租賃房屋的現狀;承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租;承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房;出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費等。

因出租人違約導致合同解除，承租人可要求出租人賠償剩余租賃期限內的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應當知道裝修而不提出異議)、租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失。

問：哪些情形下，出租人有權單方解除租賃合同?

答：承租人未按照約定的方法或未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可解除合同，并請求賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可解除合同。承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付租金的，出租人可解除合同。

問：一房多租的情況下，如何確定履行合同的承租人?

答：根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，法院按照下列順序確定履行合同的承租人：已經合法占有租賃房屋的;已經辦理登記備案手續的;合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國民法典》的有關規定處理。

問：在哪些情況下，房屋租賃合同無效?

答：房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要包括：

未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。出租人就未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

出租人就未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

租賃期限超過二十年的，超過部分無效。

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，法院應認定超過部分約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

本報記者 姜燕萍 通訊員 張小瓊 道永升