一二審對談：房屋租賃合同解除 | 微課程
為傳承審判經驗、提升司法能力、促進適法統一，自2020年起，上海一中院持續組織院庭長、領軍人才培養對象、優秀法官等，以司法實踐中常見法律問題、《民法典》適用、類案裁判方法等為主題，制作系列微課程。2023年，官方微信公眾號《微課程》專欄全新推出圓桌對談系列，邀請法官、學者等職業共同體一起參與討論，敬請關注。
1.協議解除
雙方當事人以一個新合同解除了舊合同。雙方就解除舊合同達成合意時便達成了解除原合同的效果而無需采取其他方式。
2.約定解除
當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
3.法定解除
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
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因不可抗力致使不能實現合同目的；
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在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
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當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
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當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
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法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
涉及法條：《民法典》第562條、第563條
要點2 租賃合同解除的情形
1.出租人解除的情形
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承租人無正當理由逾期未支付租金；
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承租人擅自轉租；
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承租人使用不當致使房屋受損；
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承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，合理期限內未恢復的；
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不定期租賃；
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合同約定的其他情形。
2.承租人解除的情形
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有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
·租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
·租賃物權屬有爭議；
·租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形；
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租賃房屋非因承租人原因而損毀、滅失，不能實現合同目的；
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租賃房屋存在危及人身安全或者健康等嚴重質量瑕疵的；
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出租人交付的租賃房屋質量不合格或者不符合約定的條件，且不能滿足租賃合同約定用途的根本違約；
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出租人無所有權出租影響承租人使用的；
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房屋用途改變但不影響合同效力的情況下，因行政處罰、整改導致合同事實上無法履行的；
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經營所需證照無法辦理；
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第三人行為導致租賃物無法使用。
涉及法條：《民法典》第711條、第716條、第722條、第724條、第729條、第730條、第731條
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條
要點3 合同解除權的行使及解除時間
行使合同解除權要將解除合同的意思表示送達相對方。
解除合同意思表示的方式：通知、提起訴訟、申請仲裁。
合同解除時間：通知到達對方；起訴狀副本或仲裁申請書副本送達對方日。
涉及法條：《民法典》第565條、第580條
要點4 合同解除權的消滅
法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。
涉及法條：《民法典》第564條
毛焱
上海一中院民事審判庭租賃合同糾紛審判團隊負責人
三級高級法官
上海大學法學院經濟法學士
2件主審案件分別獲得上海法院“優秀裁判文書”“示范庭審”
參與執筆的精品案例獲全國法院系統優秀案例分析
多次獲得上海法院系統個人嘉獎
陳裕國
上海浦東法院民事審判庭
審判團隊負責人
一級法官
西南政法大學法學碩士
主要研究方向債權、物權等
執筆多篇文章在《人民法院報》《上海審判實踐》
等刊物發表
多次獲得上海法院系統個人嘉獎
獲2023年上海浦東法院業務能手、辦案標兵
負責的審判團隊獲得上海浦東法院
2022年度“優秀辦案團隊”
張冰玢
上海一中院民事審判庭法官助理
英國布里斯托大學法學碩士
主要研究方向商法
多次參與執筆院黨組重點調研課題、
院級專項調研課題、上海一中院類案裁判方法
曾獲上海法院系統個人嘉獎
張：
房屋租賃與社會民生息息相關，一直以來都是老百姓重點關注的話題，所涉法律問題盤根錯節，其中又以房屋租賃合同的解除最為復雜。如果出租人和承租人對此能有正確的認識，在發生糾紛時就能夠及時止損，也能在法院處理該類糾紛時對價值導向有所預期。
今天我們很榮幸地請到了上海市第一中級人民法院民事審判庭租賃糾紛案件團隊負責人毛焱法官。
毛：
大家好。
張：
上海市浦東新區人民法院民事審判庭審判團隊負責人陳裕國法官。
陳：
大家好。
張：
由兩位法官從法院的視角和我們一起聊一聊房屋租賃合同解除那些事。陳法官，說到房屋租賃合同解除的復雜性，您首先想到的是什么呢？
陳：
我辦理房屋租賃合同糾紛最大的感受就是房屋租賃合同解除的后果十分復雜。我們知道租賃合同是典型的繼續性合同，租期短則幾個月，長則可能十幾、二十年。期間會發生租金、使用費、水電費、物業管理費等等費用的處理跟結算。
這對我們審理案件時事實查明的要求就很高。其實我們最困惑或者難度最大還是解除權行使的問題，因為這涉及到法律的理解和適用，而且在實踐中的爭議也非常大。
毛：
確實，在審理房屋租賃合同解除類糾紛案件時，對于解除權行使的認定確實非常重要。因為它往往涉及到解除行為的效力，解除時間的認定以及解除后果的相關處理，包括租金、房屋使用費的結算以及違約責任的一個認定，確實是非常復雜的。
張：
也就是說只有當事人正確行使了合同解除權才能達到解除租賃合同的目的。
那什么情況下當事人可以解除房屋租賃合同呢？
陳：
《民法典》第562條、563條對合同解除的類型以及法定解除的事由作了詳細的規定。合同解除其實可以分為合意解除和行使解除權解除。合意解除，顧名思義就是當事人協商一致解除了合同。行使解除權解除是指有解除權的一方通過通知，這個通知并不需要等待對方的回應或者是其他的意思表達，就可以達到合同解除的效果。解除權，實踐中還分為約定解除權和法定解除權。
張：
那約定解除權是不是就是當事人約定就行了？
陳：
基本是這個意思，約定解除權是說當事人在訂立合同的時候，事先就解除權的條件進行預設，在履行過程中條件成就時，守約方就可以行使解除權。當然這個前提是雙方的約定必須是合法有效的。
毛：
這里我補充一點，對于約定解除權，這個約定的條款首先要不存在無效的情形，就是不違反法律法規的禁止性規定或者公序良俗，這個條款不導致無效的情況下，我們才來行使這樣的約定解除權。
陳：
是。另外一個就是法定解除權，法定解除權其實主要規定在《民法典》第563條，不可抗力導致合同目的無法實現，或者是說債務人不履行主要義務。
毛：
其實房屋租賃合同糾紛案件中，對于法定解除權的事由其實是有比較詳細的規定的，對吧？陳老師？
陳：
對的。在《民法典》合同編中有租賃合同這一章，對租賃合同的解除有詳細的規定。具體而言，對出租人來說，他在什么情況下享有解除權呢？比如說承租人逾期支付租金，經過出租人的催告在合理期限內仍然未支付的。這個時候我們認為承租人構成了根本違約，出租人有權解除租賃合同。另外比如說承租人違法轉租，或者是對房屋進行改造、搭建，影響到房屋的正常使用，或者導致房屋受損，這個時候法律規定給出租人一個解除權。
對于承租人而言，在什么情況下擁有解除權呢？主要是在租賃物不適租的情況下，比如說出租人在交付房屋的時候，房屋本身存在瑕疵，導致無法實現合同目的，或者有時候可能會出租人一房多租，導致有一些承租人就拿不到房子。這些情況下，我們認為出租人構成了根本違約。還有，因為租賃房屋其實有一些是居住使用的，為了保障自然人的生命安全，所以在租賃章中特別規定了如果租賃物危及承租人的生命健康安全的，承租人也可以解除這個合同。
毛：
總而言之，歸納起來就是房屋不適租的情況下，承租人是可以行使合同解除權的，對吧？當然陳老師講到這點，我還想到在租賃合同案件中有一個比較特殊的情況，就是出租人和承租人在不定期租賃合同的情況下，雙方都可以隨時解除合同，不過解除權的行使可能要給予對方一定合理的期間，也就是說在合理的期限內提前通知到對方，那么合同也是可以解除的。
張：
對的，總的來說就是要考慮當事人的違約程度，還有合同目的是否能實現等因素，具體還是要因案而異。
那怎么樣才算行使了合同解除權呢？
毛：
合同解除權的行使首先是要在合理的期限內行使，比方說法律規定的期限、雙方約定的期限，在合理期限內行使解除權。
第二，解除權的行使也要有解除的意思表示。這個意思表示還要送達到合同相對方。意思表示的方式一般有三種形式，包括通知、直接訴訟、申請仲裁，這都是意思表示的方式。
一般來講，守約方在單方行使合同解除權的時候，守約方可以通過直接發送通知或者提起訴訟，或者申請仲裁來行使解除權。那么我們也都知道這次《民法典》增加了一個新的規定，就是賦予了違約方在特定的情況下可以通過訴訟來行使解除權，當然也可以通過申請仲裁的方式。主要是針對沒有履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的情況下，這個時候違約方可以依據《民法典》第580條第二款的規定通過訴訟來解除合同，也可以通過申請仲裁來確認合同的權利義務的解除。
在這種情況下，我們還有一點是需要明確的，就是法院通過訴訟來確認解除權的行使，包括確認解除合同的效力，但是它不能代替當事人來行使解除權，所以解除還是要通過解除權的行使來實現。
張：
那還是得看當事人的意思表示。如果承租人有權單方行使合同解除權的情況下，他也不做出任何發函、訴訟的行為，他直接就把鑰匙寄還了，然后一走了之。這種算不算行使合同解除權？
毛：
基層法院這類案件比較多，陳老師可以幫我們看一看。
陳：
對。這個也是實踐當中很多當事人認識的誤區，冰玢講的是承租人的情況，我們經常還碰到出租人因為承租人欠租，然后出租人直接停水停電，甚至就直接把門給鎖了，阻止當事人來使用這個房屋。像這種情況，他們認為可能就達到了合同解除的目的，然后就起訴到法院，要求確認他們停水停電或者鎖門的時間作為合同解除的日期，其實我們認為這種行為還是達不到合同解除的效果。
因為出租人以停水停電來對抗承租人欠付租金的行為，有可能是合同約定中的一種方式，是對承租人的一種警告或者警示。這個時候有的承租人會把租金給付了，付了之后出租人往往就繼續履行（合同）。所以我們如果將停水停電就視為合同已經解除，通知已經到達了，雙方再繼續履行，肯定就沒有合同基礎了，這也不符合我們老百姓一般的認知。
關于鎖門，有時候比如說承租人在沒有實際使用房屋的情況下，出租人為了房屋的安全，可能采取臨時鎖門這樣一種管理措施，所以這個時候，其實也推不出出租人有解除合同的意思表示。
毛：
其實這時候出租人更多的是行使一種管理義務，他為了防止房屋失控，臨時地采取一種房屋的接管，你不能認為這就是一個行使合同解除權的意思表示，對吧？沒有解除的意思表示。
陳：
當然冰玢的困惑也不無道理，因為我們在實踐中還有一些情況比較模棱兩可，所以這時要求我們對意思表示做出解釋，還是比較為難的。
比如前段時間審結的一個案子，出租人出租了房屋之后，因為承租人可能覺得履行有困難，所以就在房屋沒有到期的情況下失蹤了。然后出租人就起訴到法院要求解除合同，承租人因為下落不明，我們采取了公告送達的方式，公告期大家知道比較久，出租人急于想要解除合同，所以在公告送達期間就把房屋直接給拆了。所以他請求法院確認合同在他拆除房屋的時候就解除了。毛老師您對這個情況是怎么理解的呢？
毛：
這個情況確實是比較非典型。我覺得是否屬于行使解除權，首先我們還是要判斷是否有解除合同的意思表示。
對于意思表示，其實我們的（原）《合同法》和《民法典》對于意思表示的方式，都沒有作出一個限定性的規定，也就是說它是一種不要式的行為。
那么守約方其實既可以通過書面的形式，也可以通過口頭的形式來通知對方解除合同。但是有的時候也不需要有通知的形式，可能是某種行為，對吧？但是關鍵就是這個意思表示要送達到對方當事人才能發生解除合同的效力。對于意思表示的方式，我們大家都知道它有三種形式，一種是明示的，一種是默示的，還有一種是沉默。
這三種方式不同的表現形式，可能從后面兩種來講，默示的和沉默都沒有一種積極的行為。比方說通知，口頭通知也好，書面通知也好，更多地是一種行為來表達，但是這種行為我們是可以通過判斷、推定，來認定這種行為是否有解除合同的意思表示。
就比方說，剛才陳老師講到的一個停水停電，單純來講，你不可能直接從他的停水停電的行為，當然就推定出他就是解除合同的意思表示，對吧？所以我們不能以停水、停電、鎖門這種行為，就直接判斷當事人行使了合同解除權。
張：
我覺得停水停電還能說是管理房屋的意思表示，那這拆除房屋，就明確表示了“我不再履行合同”了呀？
毛：
對的，其實我是這么理解的，當事人在拆除房屋的時候，他確實是有不愿意繼續履行合同的意思表示。但是我們要知道，意思表示還有一個送達，一定是特定的當事人向另一方特定當事人進行送達的。因為這體現了我們合同法的一個合同相對性原則，那么送達當然也要體現合同相對性的原則，只有在合同的一方當事人將要解除合同的意思表示送達到特定的相對方，然后才能發生解除合同的效力。
那么我們拆除房屋的行為其實僅僅是一個事實行為，他并沒有向一個特定的當事人去宣告我要解除合同的意思表示，所以不發生這樣一個解除意思表示送達的效力。所以我個人認為，僅僅拆除房屋標的物也不當然地發生合同解除的效力，并非行使合同解除權，不能發生合同解除的效力。
張：
也就是說要行使合同解除權，就要將意思表示送達一個特定的相對方。我們剛才還說到了《民法典》第580條第二款的新規定，違約方可以根據該條款來申請終止合同，這種情況下我們對于違約責任的認定會不會有改變？
毛：
這個問題問得非常好。這次《民法典》是規定了一項新的規定，也就是說違約方通過法院的訴訟也可以主張合同解除，當然向仲裁機構申請仲裁也是可以的。但是這樣一個解約主張的提出并沒有影響違約方要就其違約行為承擔違約責任的這個規定。
在我們租賃合同審理案件中，陳老師也是知道的，現在雙減政策下導致的合同解除類的糾紛是非常多的。因為雙減政策的影響，當事人在承租房屋的時候，他的租賃目的可能是要進行學科類培訓教育的經營活動，因為雙減政策出臺，他就辦不出這樣的一個許可證，辦學許可證也辦不出、營業執照也辦不出，那就無法在租賃房屋內進行經營。
在這種情況下，如果強行要求他繼續履行租賃合同，對承租人來說是顯失公平的。那么《民法典》就賦予當事人在這種情況下，可以通過訴訟、申請仲裁來主張解除合同。當然，因為承租人提前解除合同構成了違約，他還是要就此承擔相應的違約責任，不會影響其違約責任的承擔。
張：
我還有一個問題，如果承租人欠付租金，然后一走了之了，出租人明知這種情況，但是他一直拖著，也不去行使合同解除權，他拖延的這段時間的租金難道還是要承租人來承擔嗎？那豈不是非常的不公平嗎？
陳：
毛老師，這個也是我們的困惑，我們說合同解除要以意思表示的到達作為判斷標準。有些出租人他就怠于行使他的合同解除權，也不收回房屋，導致房屋空置的損失越來越大。如果這個時候判令由承租人來承擔損失，那明顯的不公平。所以有一些案件，我們可能會通過調整合同解除的時間來實現利益的平衡。毛老師您看這樣的做法恰當嗎？
毛：
陳老師講的問題確實存在于目前租賃合同案件審理中，我們發現，有非常多的一審案件中承辦人都是采取了調整合同解除時間的方式來平衡雙方當事人的利益。其實就這個問題，我覺得《民法典》是規定得非常明確的，《民法典》第565條明確規定合同解除的時間是跟解除權的行使有關，是不能進行酌情調整的。
那么如果在審理當中我們遇到這樣一個情況，我覺得出租人其實是負有止損義務的，我們可以結合止損義務來進行利益衡量。
因為承租人在合同履行的過程中已經一走了之，已經鎖門，人也找不到了，在這種情況下，出租人完全是可以理解到這個合同已經沒有繼續履行的可能性了。這個時候，在一定的期間內，其實出租人是需要及時止損，把房屋及時收回來，來防止損失的進一步擴大的。
在審理當中，我們遇到這一類問題時，完全可以結合出租人知道承租人離開的時間、租賃房屋的一個具體情況、出租人行使止損義務的合理時間這些因素，來對于承租人所要支付的租金或者房屋占有使用費做出一個酌情認定，來平衡雙方之間的一個利益。
陳：
我明白毛老師的意思了。也就是說出租人未能止損解除租賃合同的情況下，承租人其實并不必然需要支付截至合同解除日的租金。這里擴大的損失其實完全可以由我們來判定由出租人來自行承擔。通過這種租金數額酌情判定的方式，也可以讓我們避免隨意調整合同解除時間的問題。這個方法我覺得受教了。
毛：
其實，接著陳老師剛才的話題，就是說解除合同的時間跟租金支付的時間節點，有的時候并非必然匹配。就是合同解除的時間跟解除權的行使有關，什么時候行使了我們才能認定合同解除，但是如果他拖延了行使的時間，這段期間的房屋租金可能就是一個損失，這部分擴大的損失可能就要由出租人自行來承擔。
這個時候我們可以把承租人支付的，即合同解除時間點之前的這一部分租金，并非讓他完全來承擔，而且可以酌情來往前移。我們認為哪一個時間點差不多了，我們就可以酌情來調整，那么擴大的損失就由出租人就此來承擔，因為他沒有及時止損，就由他自行來承擔這一部分的租金。這就解決了我們很多承辦人覺得租金支付時間過長，合同解除的時間到底怎么來認定（的問題），這兩個時間點有的時候不是必然需要匹配的。不知道我講得清楚不清楚。
陳：
既然說到這里，我這邊還想多請教一個問題。我們前段時間（審結）的一個案子，也是爭議非常大的一個案子。
出租人起訴要求解除合同，然后因為現在講究溯源治理嘛，所以我們案件就到了訴前調解階段。在調解階段，我們調解員組織雙方對房屋進行了交接，但雙方對合同的解除時間、違約責任，包括租金、使用費（的結算）這些都沒有進行一個約定或者達成一致意見。
在這個案件正式立案之后，雙方對解除時間產生了比較大的爭議。承租人認為應該以（房屋）交接的時間作為解除的時間，出租人認為應該是起訴狀副本送達之日作為解除（時間）。確實我們在案件討論的時候，專業法官會議也有兩派的觀點，那毛老師覺得哪一種觀點會更符合我們現在的認定？
張：
這不就達成合意了嘛！
毛：
對，冰玢講得很對。在實踐中我們往往會遇到這樣的情況，出租人是更愿意解除的時間往后移，而承租人是更愿意解除的時間往前推，為什么？
因為這會涉及到他租金支付的時間節點，就是我們剛才說的這個問題。對于這個案件我個人認為，當事人雖然是通過法院起訴來行使解除權，但是他在起訴狀副本送達之前，在訴調階段雙方已經就合同解除，其實我認為是達成一致了。
為什么呢？他們已經把房屋都返還了，進行了交接，這個時候合同解除其實已經達成一致了。那么為什么沒有進行訴調解決？就像剛才陳老師講到的，是因為他們對于解除的后果各項處理、違約責任的認定可能沒有達成一致，最終沒有進行訴調，進入案件審理階段，進行了訴狀副本送達。此時訴狀副本其實送達在后，當事人并不是在訴狀副本送達才知道合同解除的，其實在之前雙方辦理房屋交接、歸還房屋的時候，大家已經對房屋解除達成一致了，其實是雙方協商一致解除了合同。
但是我知道為什么冰玢這里會講這個問題，是不是協商一致？其實我們有的時候，當事人協商一致解除合同并不影響我們根據合同進行違約責任、解約原因、解約責任歸屬的認定，最終讓違約的這一方來承擔解除合同的違約責任。也就是說，并不是說協商一致解除合同的，就不需要承擔違約責任。
陳：
這個問題我同意毛老師的觀點。我們所說的協商一致解除合同其實是對合同解除這一個事項達成了一致意見，而不是說對整個合同的所有內容，包括違約責任或者是租金、違約金達成了一致意見。
毛：
對，就是這個意思。
張：
總的來說還是要具體案例具體分析，不能機械地適用法條。
我們剛才又說到了當事人怠于行使合同解除權的情況，合同解除權會不會消滅呢？
陳：
這個問題是這樣的，合同解除權是形成權的一種，所以受除斥期間的一個規制。《民法典》第564條對合同解除權的行使時間做了一個規定，當事人可以提前約定合同解除權的行使日期或者是期限，如果沒有約定的，解除權人在知道或者應當知道的一年內行使他的合同解除權，或者以對方催告后的合理期限內行駛，如果超過這個期間，我們認為合同解除權就消滅了。
毛：
這個合理期限，我們一般理解為三個月。其實解除權還是有行使時間的一個限制要求的。
張：
看來當事人也需要在合理的期限內行使合同解除權。剛才毛法官和陳法官就如何正確地行使合同解除權、合同解除時間的認定等問題進行了講解，也引入了不少有趣的案例，干貨滿滿。
感謝兩位法官的精彩講解，也感謝觀眾的大力支持和關注。再見。
陳：
再見。
毛：
再見。
文：毛焱 陳裕國張冰玢
視頻拍攝：龔史偉、蘇弋
視頻剪輯：龔史偉
人物攝影：龔史偉、蘇弋
