轉(zhuǎn)租合同期限超過(guò)原承租期限的超出部分不具

《民法典》第七百一十七條承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。

周永某與孫建某土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同糾紛案

基本案情

2010年，孫建某通過(guò)村里領(lǐng)導(dǎo)權(quán)某將承包地口頭租給了趙某，趙某又將地轉(zhuǎn)租給了周永某，后周永某將租賃費(fèi)交給了權(quán)某開(kāi)始租種。2012年9月，孫建某要收回承包地時(shí)才得知轉(zhuǎn)租事宜，2013年4月要求周永某退出承包地，周永某未予以理睬，孫建某即鏟除其地上附著物，被周永某起訴。

法院判決

一審法院認(rèn)為周永某并未與孫建某簽訂租賃合同，周永某無(wú)租賃權(quán)，駁回其訴請(qǐng)。周永某上訴，二審法院認(rèn)為本案孫建某與趙某屬于不定期租賃，出租人隨時(shí)可以要求解除租賃合同，周永某屬于轉(zhuǎn)租情形，轉(zhuǎn)租期限不可以超過(guò)承租期限。因本案中轉(zhuǎn)租為無(wú)效合同，駁回上訴。

專家點(diǎn)評(píng)

根據(jù)民法典第717條關(guān)于轉(zhuǎn)租期限的規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租，但是轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)租賃期限，超過(guò)部分對(duì)出租人不具有約束力。本案孫建某將土地租賃給趙某，雙方未簽訂書(shū)面合同，租賃期限未約定，根據(jù)民法典707條關(guān)于“租賃期限六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的視為不定期租賃”，《合同法》第232條“……不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同”及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外”等規(guī)定，本案轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限，超過(guò)部分無(wú)效，所以，一、二審法院對(duì)于周永某一、二審訴請(qǐng)均未支持。