轉租合同期限超過原承租期限的超出部分不具

《民法典》第七百一十七條承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。

周永某與孫建某土地承包經營權出租合同糾紛案

基本案情

2010年，孫建某通過村里領導權某將承包地口頭租給了趙某，趙某又將地轉租給了周永某，后周永某將租賃費交給了權某開始租種。2012年9月，孫建某要收回承包地時才得知轉租事宜，2013年4月要求周永某退出承包地，周永某未予以理睬，孫建某即鏟除其地上附著物，被周永某起訴。

法院判決

一審法院認為周永某并未與孫建某簽訂租賃合同，周永某無租賃權，駁回其訴請。周永某上訴，二審法院認為本案孫建某與趙某屬于不定期租賃，出租人隨時可以要求解除租賃合同，周永某屬于轉租情形，轉租期限不可以超過承租期限。因本案中轉租為無效合同，駁回上訴。

專家點評

根據民法典第717條關于轉租期限的規定，承租人在租賃期限內，經出租人同意，可以轉租，但是轉租期限不得超過租賃期限，超過部分對出租人不具有約束力。本案孫建某將土地租賃給趙某，雙方未簽訂書面合同，租賃期限未約定，根據民法典707條關于“租賃期限六個月以上的應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的視為不定期租賃”，《合同法》第232條“……不定期租賃，當事人可以隨時解除合同”及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規定：“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”等規定，本案轉租期限超過租賃期限，超過部分無效，所以，一、二審法院對于周永某一、二審訴請均未支持。