租賃合同解除后，出租人可否自行收回房屋？
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陸璐 律師
江蘇億誠律師事務(wù)所
建設(shè)環(huán)保部
合同的解除是合同終止的事由之一，指在合同成立后，當(dāng)解除的條件具備時，因合同當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或僅向?qū)硐麥绲男袨椤τ诤贤獬?a style='color:#0000CC;font-size:16px;' href='/changyongwenshu/tongyongwenshu/198.html' title='欠條怎么寫才能在法律上生效？' target='_blank'>法律后果，《合同法》第九十七條明確規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。” 在房屋租賃合同中，合同解除意味著在雙方租賃關(guān)系終止后，承租人有將租賃房屋及時返還給出租人的義務(wù)。所謂返還，即指將租賃房屋的占有轉(zhuǎn)移給出租人，如將房屋騰出等，但我國現(xiàn)行法律并未規(guī)定，在房屋租賃合同解除后，承租人不履行返還租賃房屋的義務(wù)時該如何處理。在現(xiàn)實中，當(dāng)承租人在合同解除后遲遲不交還房屋時，出租人大多會采取強制搬離的措施，雙方往往因此產(chǎn)生糾紛，出租人認(rèn)為這是合法的自力救濟(jì)，而承租人則認(rèn)為此種行為侵犯其合法權(quán)益。
【案例一】
案情：
2014年1月，甲方與乙方簽訂了《租賃合同》，約定由乙方將其所有的商鋪出租給甲方，甲方以每月固定租金的方式向乙方支付租金。后乙方以甲方未向其支付租金、物業(yè)管理費及租賃保證金為由，發(fā)函至甲方要求解除合同，并在2014年7月收回涉案商鋪。甲方因此提起訴訟，要求乙方賠償其因擅自收回商鋪導(dǎo)致的物品財產(chǎn)損失。
法院審理認(rèn)為：
《租賃合同》約定在甲方拖欠租金及其他費用達(dá)到30日時，乙方有解除合同的權(quán)利，故在甲方無正當(dāng)理由拒付租金的情況下，乙方有權(quán)解除其與甲方的《租賃合同》并收回涉案商鋪。但根據(jù)《租賃合同》約定，在甲方未履行交還商鋪時，乙方應(yīng)采用通過公證機關(guān)的公證方式收回商鋪，而乙方并未舉證證明其已按上述約定收回涉案商鋪并搬離商鋪內(nèi)動產(chǎn)，由于乙方未能采取恰當(dāng)方式收回涉案商鋪，造成了設(shè)備、物品的損失，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
【案例二】
案情：
2011年4月20日，甲方與乙方簽訂了《租賃協(xié)議》，約定由乙方將其所有的工房出租給甲方，租期為一年，若一年內(nèi)無重大事故發(fā)生，經(jīng)雙方同意協(xié)議可延續(xù)一年。但由于打印錯誤，《租賃協(xié)議》上記載的租賃期限為“2011年5月1日至2022年5月1日”。2014年6月20、7月28日，乙方兩次發(fā)函要求甲方交付涉案租賃場地，甲方均未予理會。2014年8月7日，乙方在未通知甲方的情況下，自行將甲方存放于涉案租賃場地的貨物搬至其他倉庫并收回房屋。因此，甲方提起訴訟，要求乙方賠償裝修、設(shè)施及貨物損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：
雖然協(xié)議打印的租賃期限為“2011年5月1日至2022年5月1日”，但結(jié)合合同上下文、使用的詞句及合同目的、交易習(xí)慣和市場規(guī)律來看，當(dāng)事雙方關(guān)于租賃期限的真實意思表示應(yīng)從2011年5月1日至2012年5月1日。在一年合同期滿后雙方?jīng)]有重新簽訂書面租賃合同，甲方繼續(xù)使用租賃物，應(yīng)視為不定期租賃。作為不定期租賃當(dāng)事人的乙方在解除合同前已履行了通知義務(wù)，雙方合同已解除，承租人有騰空交還租賃物的義務(wù)。甲方在租賃期限屆滿后多次發(fā)函要求乙方騰空交還租賃物，且沒有證據(jù)顯示乙方有積極地履行交還租賃物的義務(wù)，因此，因乙方搬移爭議貨物而發(fā)生的損失理應(yīng)由甲方承擔(dān)部分責(zé)任。鑒于乙方在轉(zhuǎn)移貨物的過程中沒有盡到善良管理人的注意義務(wù)，故乙方亦應(yīng)承擔(dān)貨物損失的賠償責(zé)任。
《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定：租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。依據(jù)上述規(guī)定可知，承租人于租賃關(guān)系消滅時，負(fù)有向出租人騰空交還租賃物的法定義務(wù)。因此，在房屋租賃合同解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋。但在合同未明確約定出租人可以自行收回房屋的情況下，房屋被承租人占有，出租人雖有權(quán)要求承租人返還房屋，卻不能強行收回房屋并擅自處置承租人的財產(chǎn)。除非像案例一中雙方在合同中明確約定了出租人可以通過某種方式（如公證）收回房屋，否則出租人自行收回房屋的行為可能構(gòu)成侵權(quán)，并承擔(dān)賠償責(zé)任。在此情形下，建議出租人可通過向房屋租賃管理部門求助或提起訴訟的方式通過合法渠道收回房屋，或者請公證機關(guān)在清空租賃房屋時將屋內(nèi)留存物品及清空行為全程錄像公證，形成有效反映屋內(nèi)物品及搬離的證據(jù)，以合法方式維護(hù)自己的權(quán)益。
