租賃合同解除后，出租人可否自行收回房屋？
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陸璐 律師
江蘇億誠律師事務所
建設環保部
合同的解除是合同終止的事由之一，指在合同成立后，當解除的條件具備時，因合同當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或僅向將來消滅的行為。對于合同解除的法律后果，《合同法》第九十七條明確規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。” 在房屋租賃合同中，合同解除意味著在雙方租賃關系終止后，承租人有將租賃房屋及時返還給出租人的義務。所謂返還，即指將租賃房屋的占有轉移給出租人，如將房屋騰出等，但我國現行法律并未規定，在房屋租賃合同解除后，承租人不履行返還租賃房屋的義務時該如何處理。在現實中，當承租人在合同解除后遲遲不交還房屋時，出租人大多會采取強制搬離的措施，雙方往往因此產生糾紛，出租人認為這是合法的自力救濟，而承租人則認為此種行為侵犯其合法權益。
【案例一】
案情：
2014年1月，甲方與乙方簽訂了《租賃合同》，約定由乙方將其所有的商鋪出租給甲方，甲方以每月固定租金的方式向乙方支付租金。后乙方以甲方未向其支付租金、物業管理費及租賃保證金為由，發函至甲方要求解除合同，并在2014年7月收回涉案商鋪。甲方因此提起訴訟，要求乙方賠償其因擅自收回商鋪導致的物品財產損失。
法院審理認為：
《租賃合同》約定在甲方拖欠租金及其他費用達到30日時，乙方有解除合同的權利，故在甲方無正當理由拒付租金的情況下，乙方有權解除其與甲方的《租賃合同》并收回涉案商鋪。但根據《租賃合同》約定，在甲方未履行交還商鋪時，乙方應采用通過公證機關的公證方式收回商鋪，而乙方并未舉證證明其已按上述約定收回涉案商鋪并搬離商鋪內動產，由于乙方未能采取恰當方式收回涉案商鋪，造成了設備、物品的損失，乙方應承擔相應的賠償責任。
【案例二】
案情：
2011年4月20日，甲方與乙方簽訂了《租賃協議》，約定由乙方將其所有的工房出租給甲方，租期為一年，若一年內無重大事故發生，經雙方同意協議可延續一年。但由于打印錯誤，《租賃協議》上記載的租賃期限為“2011年5月1日至2022年5月1日”。2014年6月20、7月28日，乙方兩次發函要求甲方交付涉案租賃場地，甲方均未予理會。2014年8月7日，乙方在未通知甲方的情況下，自行將甲方存放于涉案租賃場地的貨物搬至其他倉庫并收回房屋。因此，甲方提起訴訟，要求乙方賠償裝修、設施及貨物損失。
法院經審理認為：
雖然協議打印的租賃期限為“2011年5月1日至2022年5月1日”，但結合合同上下文、使用的詞句及合同目的、交易習慣和市場規律來看，當事雙方關于租賃期限的真實意思表示應從2011年5月1日至2012年5月1日。在一年合同期滿后雙方沒有重新簽訂書面租賃合同，甲方繼續使用租賃物，應視為不定期租賃。作為不定期租賃當事人的乙方在解除合同前已履行了通知義務，雙方合同已解除，承租人有騰空交還租賃物的義務。甲方在租賃期限屆滿后多次發函要求乙方騰空交還租賃物，且沒有證據顯示乙方有積極地履行交還租賃物的義務，因此，因乙方搬移爭議貨物而發生的損失理應由甲方承擔部分責任。鑒于乙方在轉移貨物的過程中沒有盡到善良管理人的注意義務，故乙方亦應承擔貨物損失的賠償責任。
《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規定：租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。依據上述規定可知，承租人于租賃關系消滅時，負有向出租人騰空交還租賃物的法定義務。因此，在房屋租賃合同解除后，出租人有權要求承租人返還租賃房屋。但在合同未明確約定出租人可以自行收回房屋的情況下，房屋被承租人占有，出租人雖有權要求承租人返還房屋，卻不能強行收回房屋并擅自處置承租人的財產。除非像案例一中雙方在合同中明確約定了出租人可以通過某種方式（如公證）收回房屋，否則出租人自行收回房屋的行為可能構成侵權，并承擔賠償責任。在此情形下，建議出租人可通過向房屋租賃管理部門求助或提起訴訟的方式通過合法渠道收回房屋，或者請公證機關在清空租賃房屋時將屋內留存物品及清空行為全程錄像公證，形成有效反映屋內物品及搬離的證據，以合法方式維護自己的權益。
